导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容我(wǒ)们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和(hé)非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng旁站巡视平行检验什么意思，平行检验包括哪些内容)住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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