近两(liǎng)年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基(jmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写ī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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