OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安(ān)张江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽(jǐn)管出(chū)于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等(děng)多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率(lǜ)高的产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合(h左眉毛有一根特别长是什么意思？é)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不(bù)到(dào)三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场进行(xíng)了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要(yào)全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域(yù)的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有(yǒu)那么多储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在(zài)看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和(hé)预算左眉毛有一根特别长是什么意思？挑选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也(yě)是(shì)至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临(lín)了一些(xiē)突(tū)发情(qíng)况需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的(de)信心(xīn)。”

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