5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额(é)均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)小迷糊面膜成分安全吗，小迷糊适用年龄段杠(gāng)杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质(zhì)的开发(fā)资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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