近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基金份(fèn)额的分(fēn)酒店的大镜子对着床做什么用的，酒店的镜子对着床做什么用的红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益(yì)率的高(gāo)低(dī)，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人(rén)也称。

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