近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的(de)综合(hé)影响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得的那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(f那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲ēn)红(hóng)因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可(kě)供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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