5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊)司(sī)就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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