导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房(fán张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事g)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购(gòu)买一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如(rú张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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