导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品(pǐn)住宅复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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