饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房(fáng)交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意(yì)见提(tí)及(jí)，近年(nián)来，部分房地产经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交(jiāo)比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成交依赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研(yán)究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经(jīng)纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经(jīng)纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规(guī)定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介(jiè少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字)服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合(hé)适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业(yè)信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越(y少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字uè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的(de)意(yì)见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需(xū)要看(kàn)各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调整(zhěng)改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖(mài)过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上(shàng)下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(g少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字ěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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