文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题，因此福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外(wài)，其他预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍g>一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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