文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)比较长的古诗词，比较长的古诗10句房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全(quán)拉动的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金(jīn)，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的比较长的古诗词，比较长的古诗10句资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重比较长的古诗词，比较长的古诗10句大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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