5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或(huò)者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的(de)变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大的(de)时(shí)代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性(xìng)标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是(shì)融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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