OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营(yíng)团队表示了(le)对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不到(dào)三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三个月履约分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们(men)肯(kěn)定要(yào)全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运(yùn)营为导向，历(lì)史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好(hǎo)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定(dìng)的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户(hù)自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老(lǎo)资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共(gòng)享(xiǎng)和联(lián)合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江(jiāng)园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有信心排除万难，分分合合的爱情能长久吗，分分合合的爱情是真爱吗尽一(yī)切可能化(huà)解当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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