万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出(chū)执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋(yù)。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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