文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经(jī纳粹分子是什么意思ng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一(yī)大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(t纳粹分子是什么意思ōng)期房交易中的房产、资金、合同纳粹分子是什么意思等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目(mù)前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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