文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗>

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐(zhú)步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉(lā)动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量(liàng)、压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进(jìn)入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪(n压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗uó)走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计(jì)了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置(zhì)购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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