万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商(shāng)，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房(fáng)产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前(qián)幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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