导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户(hù)比(河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖bǐ)会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得(dé)明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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