文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地(dì)产市(shì)场的一针强心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和(hé)按揭(jiē)合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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