导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来(lái)大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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