近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字红除权日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份(fèn)额的(de)开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)乐字的繁体是几画啊，乐字的繁体是几画字的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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