万柳书院，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)为什么福建女人不能娶非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　为什么福建女人不能娶　

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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