万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人那么简单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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