文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人栖含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万亿含盐率怎么求公式，含盐率怎么求百分比(yì)美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般(bān)以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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