近两年火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具(jù)参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的(de)一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级(jí)市(shì)场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ350开头的身份证是哪里的)性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产350开头的身份证是哪里的权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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