近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhō平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字ng)航基金也认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一(yī)定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述(shù)负责(zé)人也称。

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