饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪服务(wù)内(nèi)容(róng)、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关(guān)于房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部(bù)门依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出(chū)的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)反正切函数的导数推导过程，反正弦函数的导数更高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付(fù)一(yī)半的(de)中介费(fèi)，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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