一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)取消二手房(fáng)指导价的消息(xī)在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一个还在(zài)“认真”正方体体对角线的公式是什么，正方体体对角线公式计算实施这(zhè)条政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳是房(fáng)价前三的核心城市。所以，深(shēn)圳的一举一(yī)动都具有风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人(rén)士指出，深圳二手房指导(dǎo)价如果取消，首先有利(lì)于深(shēn)圳二手房回暖，然后二手房回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳楼市总体回暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深(shēn)圳疯(fēng)传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手房贷(dài)款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目(mù)前(qián)没有看到官方文件。据证券时报(bào)21日消息，目前(qián)深圳多家大行表(biǎo)示“尚未接到正式通知(zhī)，目前仍(réng)按(àn)参考价办理(lǐ)按揭”。所以还(hái)需要持(chí)续的关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃进认(rèn)为，本次(cì)政策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的规则进行(xíng)，但不会出台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市(shì)二手房指导价横(héng)空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的(de)高价盘，直接按照当时(shí)的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只(zhǐ)能按照(zhào)指导价来计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了(le)这(zhè)两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即(jí)300万(wàn)；如果指导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付(fù)去到了(le)510万，相当于首付(fù)5成了（多(duō)给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家，失去了购(gòu)房(fáng)能(néng)力，相当于(yú)强势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳(zhèn)推行二(èr)手房(fáng)参(cān)考价以后，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥(féi)、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确(què)实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年(nián)10月(yuè)，根据安(ān)居客(kè)的(de)统计，实施(shī)二手房指导价(jià)的(de)10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房(fáng)价只有6个(gè)同比上涨，其他的泥沙(shā)俱下。

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　　深圳，有人付(fù)出(chū)了沉重代价

　　据(jù)深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示(shì)：成交量上，二手(shǒu)房指导价出台当(dāng)年，深圳二手住宅成交量(liàng)同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年成交量(liàng)仅(jǐn)2.2万套，创近二(èr)十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房(fáng)指导(dǎo)价发布当(dāng)月相比，如今二手(shǒu)房(fáng)挂牌价低于及(jí)接近(jìn)参(cān)考(kǎo)价的房源占比大幅(fú)增加。2023年一季(jì)度，深圳各(gè)区二(èr)手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交价低于参考价。

　　只有真实经(jīng)历(lì)其(qí)中的(de)人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码农三年(nián)前高杠(gāng)杆买了2套华(huá)润城，月(yuè)供12万，最(zuì)终(zhōng)亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如(rú)果案例属(shǔ)实，买家的实际购房成(chéng)本高达(dá)20万(wàn)/平，目前价格跌(diē)至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千(qiān)万。

　　深(shēn)圳一(yī)大批(pī)人(rén)这两年感受到了太多(duō)“心酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下多年新低，学区房神话不再，房产中(zhōng)介(jiè)的日子难过，投资客挥(huī)泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实施了二手房指导价(jià)的(de)城市陆陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一(yī)线(xiàn)城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也(yě)考虑(lǜ)予(yǔ)以多(duō)孩家(jiā)庭在新房计(jì)分制度政策上的支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个大中城(chéng)市商(shāng)品住宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然是同比去年依然(rán)是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他(tā)二(èr)线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥等城市价(jià)格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可能更急(jí)。3月份，两部(bù)门联合发文，全(quán)面推动(dòng)二手房“带押过(guò)户(hù)”全国实施(shī)，这是一条被广泛好(hǎo)评的新政。对于激活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部长倪虹近日更是(shì)指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发(fā)挥国民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意思就是——顶梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今(jīn)年扶持楼市的政策，还有(yǒu)一大波正在(zài)路(lù)上...

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