饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的(de)中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定(dìng)经纪服务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费(fèi)标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的(de)中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明(míng)确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经纪机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价，是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规(guī)定，未来(lái)如何(hé)具体(tǐ)认定其中的(de)细则，还需(xū)要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对(duì)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎ学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分i)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的(de)二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度(dù)，也有利于(yú)房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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