万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了(le)共同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫(hè)抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集(jí)团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质(zhì)押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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