万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化业务，先后进军能源谬赞是什么意思啊 缪赞和谬赞的区别是什么市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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