近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定利息(xī)回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的(de)经(jīng)营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博(bó)弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词也称(chēng)。

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