一(yī)线城市，也(yě)不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消(xiāo)二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价的(de)消(xiāo)息(xī)在(zài)房产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条消(xiāo)息为什么(me)这么重(zhòng)要？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策(cè)，其次深圳几乎是最后(hòu)一个还在(zài)“认(rèn)真(zhēn)”实(shí)施这条(tiáo)政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意(yì)义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导价如(rú)果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然(rán)后二手房回暖有利于(yú)深圳楼市总(zǒng)体回暖(nuǎn)，最后深圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式(shì)结(jié)束(shù)。传言(yán)称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价（指导价），银(yín)行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变(biàn)成了(le)“参(cān)考(kǎo)价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文件(jiàn)。据证券(quàn)时报(bào)21日消息，目(mù)前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的(de)关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究总(zǒng)监严跃(yuè)进(jìn)认(rèn)为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有些事情，是不(bù)用发文件(jiàn)的(de)。毕(bì)竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市(shì)二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小(xiǎo)区(qū)的参考价，很多(duō)南(nán)山、福(fú)田、宝安(ān)中心区的(de)高价(jià)盘，直接按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来(lái)“指导(dǎo)”，银(yín)行只(zhǐ)能按(àn)照指导(dǎo)价来(lái)计算首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉(jué)得(dé)厉害，但经(jīng)历了这两(liǎng)年的(de)痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例(lì)子，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子，如果(guǒ)不(bù)“指导”，可以首(shǒu)付3成即(jí)300万；如果指导价打七(qī)折(zhé)即700万(wàn)，那么首(shǒu)付3成210万，加上(shàng)需要全(quán)款支付(fù)的(de)部分(fēn)，实际首付只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了去(qù)到(dào)了510万，相当于首付5成了(le)（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大批(pī)量买家(jiā)，失去了购房能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推(tuī)行二手房参考价以后，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也(yě)确实证明了，这条政策(cè)的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根(gēn)据安居客(kè)的统计，实施(shī)二手房指导价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受到疫情的影响，二手房更是(shì)惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数(shù)据为例，全(quán)国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上涨，其他的泥沙(shā)俱(jù)下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人(rén)付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中心数据显示：成(chéng)交量上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价(jià)出(chū)台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量(liàng)同比(bǐ)下滑47％，全(quán)年成交量仅2.2万套(tào)，创近(jìn)二(èr)十年最低记录，相较2020市场(chǎng)高峰(fēng)缩(suō)水近八成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一季度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真实经历其中(zhōng)的人，才能深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农(nóng)三(sān)年前高(gāo)杠杆买了(le)2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏(kuī)损1000万(wàn)破(pò)产。只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了据媒体推测，如果案例属实(shí)，买家(jiā)的实际(jì)购房成本高达20万/平，目前(qián)价(jià)格跌至14万/平，叠加这三年的(de)房贷和持有(yǒu)成本，差不多(duō)亏损超千(qiān)万(wàn)。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这两年感受到了太(tài)多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下(xià)多年新低，学区(qū)房(fáng)神话不再，房产中介的日子难(nán)过(guò)，投资客(kè)挥泪(lèi)斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低(dī)调(diào)退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明显

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试(shì)点(diǎn)多(duō)子(zi)女家(jiā)庭(tíng)和(hé)职住(zhù)平衡家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭(tíng)在新房计分(fēn)制度政(zhèng)策上的(de)支持。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销售价格变动(dòng)情况来(lái)看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价(jià)格(gé)仍然(rán)是同(tóng)比去年依(yī)然是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价(jià)格都(dōu)是同(tóng)比(bǐ)上涨的。

　　广州、深圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文，全面(miàn)推动(dòng)二手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施，这是(shì)一条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手房(fáng)交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般(bān)的(de)作用。

　　住(zhù)建部部长倪(ní)虹近日更是指出：建(jiàn)筑业(yè)、房(fáng)地产企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱石(shí)”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是——顶梁柱(zhù)如果不行(xíng)了，上面(miàn)不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果压(yā)不住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶(fú)持楼市的政策，还有一(yī)大波正在路上...

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