导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng不走心是啥意思，不走心是啥意思网络用语)国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设(shè)施配(pèi)套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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