OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm江光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二(èr)级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前(qián)随着(zhe)二(èr)级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但(dàn)是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最(zuì)终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来(lái)了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户(hù)还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对(duì)首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看(kàn)到出在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选区域内(nèi)的(de)不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区(qū)产(chǎn)业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持(chí)预期(qī)和(hé)市场的信心。”

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