5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗业周期来分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三(sān)个(gè)季度(dù)他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性(xìng)地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好(hǎo)太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待(dài)它的基(jī)本面不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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