饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本(běn)较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息(xī)不(bù)对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标(biāo)准一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政府定(dìng)价，房(fáng)地产经纪服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延伸服(fú)务，应当分别(bié)明(míng)确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易(yì)当事(shì)人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思>

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违(wéi)反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国家企业(yè)信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例(lì)，深(shēn)圳市(shì)场豪(háo)宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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