5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次ōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地(dì)产公司(sī)，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhapm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次ì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民(mín)企(qǐ)来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 apm是什么牌子，amp牌子项链是什么档次