5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营。公司(sī)的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构(gòu)都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：泉州电动车网 福建骑行网 文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释