近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净值(zhí)变(biàn刚结婚是不是会天天做)化的(de)修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现刚结婚是不是会天天做有公募基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)刚结婚是不是会天天做投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的(de)估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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