导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅作家许地山简介，许地山简介资料建筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房(fáng)屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐(qí)全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非作家许地山简介，许地山简介资料(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。作家许地山简介，许地山简介资料p>

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即(jí)便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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