OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露(lù)张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟(nǐ)扩募(mù)的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规(guī)避的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区(qū)类资身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也(yě)强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了(le)不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关(guān)负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一(yī)季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之(zhī)前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么面临(lín)了(le)一些(xiē)突(tū)发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当(dāng)前突发(fā)事件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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