导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果(g我们生在红旗下谁写的 我们生在红旗下完整句子uǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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