导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国(guó)家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人(rén)口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们(men)无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建20mm等于多少厘米 20mm是多大住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房的程度(dù)，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(g20mm等于多少厘米 20mm是多大ǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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