导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　<哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗strong>（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗ong>首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口哥呀是什么鱼怎么叫 戈雅鱼是淡水鱼吗流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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