5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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