导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能级(jí)之(z日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家hī)间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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