近两年(nián)火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应(yīng)了(le)解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REIT12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程s实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分12岁小女孩拔萝卜怎么拔，拔萝卜又叫又疼的过程红类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到(dào)期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余(yú)期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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