万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分yuàn)的(de)业主基本都是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中赫(hè)集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)6中考考几科,总分多少分，中考一般各科考多少分4％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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